Utilisation d'un local non conforme
Utilisation d'un local non conforme
➜ Le preneur à bail commercial a l’obligation d'user de la chose louée en bon père de famille, cela implique que le locataire ne modifie pas la chose louée.
Il s’agit d’une obligation légale, édictée par l’article 1728 du Code civil, qui ne nécessite pas de stipulation particulière.
Cependant, les contrats contiennent très souvent une clause résolutoire
relative
à la nécessité d'obtenir une autorisation du bailleur préalablement à tous travaux de modification.
Les tribunaux ne peuvent se substituer au bailleur pour donner une telle autorisation (Cass. 3e civ., 24 janv. 1969 : Bull. civ. 1969, III, n° 76).
Cette obligation d’user de la chose louée en bon père de famille implique trois conséquences : le preneur ne peut réaliser de travaux sans autorisation, il ne doit pas être à l’origine et troubles de voisinage et enfin, il doit respecter la destination contractuelle des lieux.
➜ La sanction du non-respect de la destination
L'exercice d'une activité irrégulière par le locataire peut donner lieu à différentes sanctions.
L’exercice irrégulier donne lieu au déplafonnement en cas d'acceptation par le bailleur du renouvellement du bail (Cass. 3e civ. 13-3-2002 : RJDA 6/02 n° 607).
Par ailleurs, il peut entrainer la résiliation judiciaire du bail, les juges disposant d'un pouvoir d'appréciation de la gravité du manquement aux obligations du bail (Cass. civ. 8 nov. 1977 : Rev. loyers 1978.197).
La clause de résiliation de plein droit pourra également s’appliquer si la clause sanctionne une telle infraction sous réserve de la suspension de la résiliation accordée par le juge.
De même, il a été jugé que la destination irrégulière peut entrainer le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en fin de bail.
Enfin, le bailleur peut se voir allouer des dommages-intérêts s'il a subi un préjudice, conformément au droit commun.
Lorsqu'une activité non autorisée par le bail a été exercée, le locataire ne peut pas régulariser l'extension irrégulière en introduisant une demande de déspécialisation (Cass. civ. 9-1-1985 : Loyers 1985 n° 222).
L'exercice d'une activité irrégulière par le locataire peut donner lieu à différentes sanctions.
L’exercice irrégulier donne lieu au déplafonnement en cas d'acceptation par le bailleur du renouvellement du bail (Cass. 3e civ. 13-3-2002 : RJDA 6/02 n° 607).
Par ailleurs, il peut entrainer la résiliation judiciaire du bail, les juges disposant d'un pouvoir d'appréciation de la gravité du manquement aux obligations du bail (Cass. civ. 8 nov. 1977 : Rev. loyers 1978.197).
La clause de résiliation de plein droit pourra également s’appliquer si la clause sanctionne une telle infraction sous réserve de la suspension de la résiliation accordée par le juge.
De même, il a été jugé que la destination irrégulière peut entrainer le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en fin de bail.
Enfin, le bailleur peut se voir allouer des dommages-intérêts s'il a subi un préjudice, conformément au droit commun.
Lorsqu'une activité non autorisée par le bail a été exercée, le locataire ne peut pas régulariser l'extension irrégulière en introduisant une demande de déspécialisation (Cass. civ. 9-1-1985 : Loyers 1985 n° 222).
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