Loyer impayé
Loyer impayé
➜ Ce que dit la loi
: En signant le contrat de bail, le locataire s'engage à verser régulièrement le loyer à son bailleur. A défaut, le bailleur est en droit de réclamer l'exécution de l'obligation, passant par la délivrance par Huissier de Justice d'un Commandement de payer laissant deux mois au locataire pour s'acquitter de sa dette. Passé ce délai, si le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le propriétaire pourra demander la résiliation du bail, en assignant le locataire devant le Tribunal d'Instance en non paiement des loyers et expulsion. L'assistance et la représentation par un avocat n'est pas obligatoire.
➜ Délai pour agir
: 3 ans (loi ALUR du 24 mars 2014)
➜ L'obligation de payer le loyer du locataire
L'article 1103 du Code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Les parties au contrat doivent en outre garantir son exécution de bonne foi (article 1104 du Code civil).
Cette obligation est reprise par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle est ainsi reprise à son article 7 : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".
Face à un locataire ne respectant pas son obligation, le bailleur dispose de moyens de la faire exécuter.
L'article 1103 du Code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Les parties au contrat doivent en outre garantir son exécution de bonne foi (article 1104 du Code civil).
Cette obligation est reprise par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle est ainsi reprise à son article 7 : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".
Face à un locataire ne respectant pas son obligation, le bailleur dispose de moyens de la faire exécuter.
➜ La clause résolutoire : résiliation du bail en cas de loyer impayé
La quasi-totalité des contrats de bail dispose d'une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du contrat à défaut du respect de son obligation par l'une des parties.
Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour ce faire, le bailleur doit commencer par faire délivrer au locataire par huissier un Commandement de payer. Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées et les éventuels montants perçus par la CAF (Caisse d'Allocation Familiales). La somme des mensualités constitue la dette locative.
Le locataire dispose alors de deux mois pour s'acquitter de sa dette locative.
L'acte est à la charge du locataire, puisque qu'il s'agit d'une procédure de recouvrement visée par l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.
S'il ne peut verser la totalité des sommes réclamées, le locataire peut s'accorder par écrit avec le propriétaire pour obtenir l'étalement de la dette.
Si le locataire conteste le montant, le juge du Tribunal d'instance compétent devra trancher le litige.
A noter : Le Conseil d'Etat a précisé dans un arrêt du 1er octobre 2015 que les loyers non perçus étaient néanmoins imposables et à déclarer parmi les revenus, lorsque le bailleur ne démontre pas avoir entrepris les démarches nécessaires au recouvrement des loyers.
La quasi-totalité des contrats de bail dispose d'une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du contrat à défaut du respect de son obligation par l'une des parties.
Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour ce faire, le bailleur doit commencer par faire délivrer au locataire par huissier un Commandement de payer. Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées et les éventuels montants perçus par la CAF (Caisse d'Allocation Familiales). La somme des mensualités constitue la dette locative.
Le locataire dispose alors de deux mois pour s'acquitter de sa dette locative.
L'acte est à la charge du locataire, puisque qu'il s'agit d'une procédure de recouvrement visée par l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.
S'il ne peut verser la totalité des sommes réclamées, le locataire peut s'accorder par écrit avec le propriétaire pour obtenir l'étalement de la dette.
Si le locataire conteste le montant, le juge du Tribunal d'instance compétent devra trancher le litige.
A noter : Le Conseil d'Etat a précisé dans un arrêt du 1er octobre 2015 que les loyers non perçus étaient néanmoins imposables et à déclarer parmi les revenus, lorsque le bailleur ne démontre pas avoir entrepris les démarches nécessaires au recouvrement des loyers.
➜ Les cas atypiques de loyer impayé
- Le locataire est insolvable ou en situation de surendettement.
- Le locataire est parti sans laisser sa nouvelle adresse.
- Le bail ne comprend pas de Clause Résolutoire.
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